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第60章 房地产投资用到的工具（第1页）

第五大步骤长期持有

买了房子以后，你就可以把它出租出去，每年的租金收入减去各种支出，你还能有一部分净收入，

在持有房子的期间，你每年能获得一部分净租金收入，你的房子就是属于生钱资产，每年不停的挣钱给你，如果房子产生的年净租金收入大于你的生活支出，就实现财务自由了，就好比深圳的房东，

在你持有房子的期间，房价可能出现大涨，你不但获得了实实在在的租金收入，还获得了房价上涨带来的增值收益。

第6大步骤卖出房子

国际上一般用房价收入比和租售比两个指标，来衡量房地产市场有没有泡沫，

由于中国在收入统计上的数据不是准确的，所以房价收入比这个指标在中国是不实用的，我们用租售比这个指标来衡量中国房地产市场有没有泡沫，

租售比的计算公式是:租售比=月租金÷房价

国际上认为合理的租售比为1:200~1:300，如果住宿比低于1:300，说明房价出现泡沫没有投资的价值，如果高于1:200，说明租金回报率较高，有投资价值。

还有另外一种方式，那就是售租比，售租比和租售比的内涵是一样的，只是售租比用起来很方便，售租比的计算公式是:售租比=房价÷月租金。

根据国际标准，当售租比大于300的时候，房价就有泡沫，在美国受租比大于300的时候，房价一般会降低，2008年美国次贷危机爆发，之前美国房价处于最高点时，美国房价的售租比。有200多纽约最豪华的公寓，售租比达到了346，

在中国用售租比大于300来判断房价有泡沫是不合理的，因为中国和美国持有房产的成本是不一样的，美国房产的持有成本远高于中国。

比如同样10万元租金收入，在中国扣掉物业费，房屋保险费，房屋维护费，等必要支出之后，大概会剩下9万元的净收入。

而在美国扣掉物业费，房产税保险费，房屋维护费，租金个人所得税，房屋出租托管费等必要支出之后大概只剩下5万了，

我们发现在相同租金收入水平之下，中国房产的净租金收入是美国房产的18倍左右，由于房子的内在价值是由净租金收入水平决定的，而不是由租金收入水平决定的，所以中国的收租比应该调整为300x18=540，也就是当中国房子的收租比大于540的时候，中国房地产市场是有泡沫的，其实就是卖房的好时候，

我们知道李嘉诚从2013年开始抛售内地的不动产，

比如2013年716亿元出售上海陆家嘴东方汇经中心，2013年26亿元出售广州西城都荟广场，2014年72亿元出售北京盈科中心，

那么李嘉诚为什么选择在2013年开始抛售内地的房地产呢？因为北京2013年4月份的售租比情况，平均售租比为561，已经大于540了，

当然李嘉诚抛售内地的房地产以后，内地的房地产又涨了2017年，北京的收租比已经在1000左右了，2020年也在900左右，

虽然李嘉诚没有卖到最高位，但是这不重要，他有自己的买入和卖出标准，他按自己的标准执行就行了，他要做的就是赚到自己应该赚到的那部分钱，至于是不是卖的最高点那并不重要，

没有人知道最高点在哪里，最高点永远出现在下地之后。

我们实现财务自由也是一样的，我们只在符合买入标准的时候买入，然后在符合卖出标准的时候卖出，我们不用在意买的是不是最低价，卖的是不是最高价，因为这对实现财务自由根本没有任何的意义，我们永远只赚我们自己认知的钱，因为认知在哪里，利润就在哪里，

为了让房地产投资变得更简单，我们会使用一些房地产投资分析的工具，

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